尊府，能否为前海网红豪宅打场翻身仗？
前海早在2008年就在深圳ZF内部酝酿，于2010年向ZY提出申请，终在2011年获得批准，于是2012年前海管理局正式进驻，直到2013年，整个前海都在大基建中。2013年7月26，前海迎来第一拍，由卓越拿下，前海早期的定位就是纯商务区，因此在2013年到2019年，前海的房地产项目聚焦在商业+办公。2019年，随着桂湾的逐渐成型，前海为数不多的宅地，开始进入收获期，前海豪宅项目如雨后春笋一般，在深圳楼市中锐不可当，并依靠其战略级的规划和定位，吸引了无数新贵的目光，可谓出道即巅峰。2019年11月28日，招商领玺一期入市，推456套120-150平住宅，带装修均价10.8万/平，一期共有1306批客户认筹，开盘4.5小时后所有房源售罄。2019年11月30日，前海颐湾府于开盘，推出367套120-190平住宅，毛坯均价10.2万/平，项目开盘当天去化近9成。2021年1月28日，龙光前海天境于开盘，推出1003套107-146平的住宅产品，毛坯限价10.71万/平，带装修均价约11.2万/平，开盘入围客户2852批，当天全部房源售完。2021年2月3日，天健悦桂府入市，当时推出427套115-163平住宅，带装修均价10.3万/平，入围客户1172批，最低入围社保月份是437个月，项目开盘即“日光”。2021年9月29日，招商领玺二期开盘，推255套118-195平住宅，毛坯均价10.25万/平，项目入围客户657批，入围积分53.1分，开盘“日光”。2021年12月21日，前海润峯府开盘，推出743套110-150平住宅，毛坯限价10.71万/平，带装修均价约11.1万/平，开盘当天1728批客户选房，不到10小时“日光”。2022年9月28日，颐城栖湾里入市，推出352套117-262平住宅，毛坯均价10.25万/平，开盘当天去化超9成，只剩5套天底层未售。2022年11月27日，万科瑧湾悦入市，推出289套115-174平住宅，均价10.6W/平，精装交付，开盘当天去化超9成。以上是前海成立以来所有已入市且已入伙的新盘项目，下面我们再来看看，这些新盘在二手市场的表现到底如何？ps:成交数据来源于贝X和乐XX，深圳二手房市场占有率排名前二的中介平台，且平台数据相对真实可信。一、招商领玺，入伙以来可查成交共有5套，其中120平的三房有三套，成交均价9W左右；152平的四房有两套，成交均价9.9W左右。相比新房买入价跌幅在9%左右。二、前海颐湾府，入伙以来可查成交仅有1套，乃122平三房，成交价格为10.6W。相比新房买入价基本持平。三、龙光前海天境，入伙以来可查成交共有3套，其中115平三房一套，成交价为11.0W；120平三房有两套，成交均价9.8W。相比新房买入价跌幅在6%左右。四、天健悦桂府，入伙以来可查成交共有3套，均为118平三房，成交均价10.7W，相比新房买入价基本持平。五、前海润峯府，入伙以来可查成交共有4套，其中110平三房有3套，成交均价11.3W左右；其中150平四房1套，成交价格为11.9W。相比新房买入价基本持平。可以看到，前海从2019年推出第一个住宅项目以来，目前为止，没有一个新盘实现盈利，更别说达成投资预期。很多朋友可能要说，19年到22年期间买房的，基本都亏了，为什么要拿着前海新房来针对呢？首先深圳从2017年开始，新房实际就进入了限价模式，新房备案价本身就和当时二手房有巨大价差；其次前海推出的新房都是均价10W以上的豪宅项目，都是万人争抢的网红项目，因此对于它的期许和要求不能和普通刚改盘来统一衡量。同时我们找两个同时期入市的其它片区豪宅新房，来做一个横向对比：1、华润城润玺，一期2020年开盘，均价13.1W；二期2022年开盘，均价13.2W。一期入伙以来可查成交11套，其中98平左右三房4套，成交均价13.8W左右；115平三房2套，成交均价14.2W左右；120平三房3套，成交均价14.2W；175平四房2套，成交均价15.9W。相比新房买入价大致有7%左右的涨幅。二期入伙以来可查成交7套，其中120平左右三房6套，成交均价14.3W；185平四房1套，成交价格16.5W。相比新房买入价大致有7%左右的涨幅。2、海德园，B区2021年开盘，均价12.6W；A区2022年开盘，均价12.6W。A区+B区入伙以来可查成交共4套，分别是不同面积段，整体成交均价14.8W。相比新房买入价大致有9%左右的涨幅。那为什么前海豪宅新盘会集体折戟沉沙呢？一、前海超大规划落地速度太慢、兑现成色欠佳，前海三湾，目前仅有桂湾有一定的现代化CBD基础，但入驻企业远远不足。二、前海早期规划过于侧重商务化，导致仅有的几块住宅用地过于分散，无法形成良性的居住氛围。三、学区成色不足，虽然豪宅板块对于公立学区的需求相对弱化，但不可忽视，就算顶豪深圳湾板块，也炒作过深圳湾学校。前海目前不仅公立学校少，而且办学水平还有待考验。四、人流不足，这个人流说的不是居住人口少，而是辐射力和吸引力不够。深圳豪宅周边公配必须具备吸纳休闲人口的能力，才能目光荟萃、人之所望。香蜜湖周边有市政中心、莲花山公园；华侨城周边欢乐谷、欢乐海岸、世界之窗；深圳湾周边有深圳湾公园、春笋、人才公园；就连过去几年的新贵板块——宝中，也依赖摩天轮和欢乐港湾的加持。而前海目前缺少这种独一无二的顶级市政配套。五、沉淀不足，一方面新盘扎堆供应后，导致前海如今的二手房次新市场供需失衡；另一方面投资客的过度聚集，导致如今楼市下行期间前海次新笋盘源源不断。因此前海需要一段较长的时间的洗牌，让更多的土豪愿意在此安家，而不是仅仅把前海当做资产进阶的工具。那么深铁前海时代三期最新推出的尊府能否捍卫前海豪宅的最后一丝体面呢？个人认为很难，因为它解决不了上面罗列的几个前海当下基本面问题。那么深铁前海时代三期—尊府值不值得买呢？根据最新的消息，可能由于登记认筹不足，目前开发商给出了开盘92折扣，折后均价10.6W/平，245平总价2200W起步，285平2600W起步。目前市场上的竞品就是深超总的深湾玖序和白石洲的深业世纪山谷。深湾玖序由于货量不多，低总价的都买完了，且单价更贵，但其户型、位置以及产品力都比尊府有优势，因此总价上到3000W，个人认为首选深湾玖序。深业世纪山谷，货源还有很多，折后单价和尊府也差不多，产品力上两个盘互有优势，位置上尊府略胜一筹，因此2000到3000W的区间，就买自己喜欢的即可。再考虑到中信元湾府和中海+华润深圳湾地块，今年都有望入市，预算充足的土豪可能会再等一等。总结，前海三在过去几年一直是深圳网红盘中的扛把子，自带流量，圈粉无数，然时光境迁，再美的小甜甜也顶不住岁月的侵袭，尊府虽不至于沦落成为牛夫人，但2024年的都市二期或许就是其前车之鉴！文章来源于楼市深度，不代表大湾网的观点立场，如有侵权请联系删除
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