从今天起，这座城摘掉了“炒房之都”的帽子
2016年，杭州新房进入了限价时代。那是一个“恐慌性抢房”的时代。由于新房限价与周边二手房产生倒挂差，巨大的利差空间，使市场持续升温，进而陷入狂欢。自那年起，杭州新房市场以限价为核心，建立起一条条秩序——摇号政策。从此，买房的人不仅需要钱，还需要拼手气；——人才政策。经官方认定的“ABCDE”类人才，能得到更多摇号房源资源的倾斜。从此，在杭州买房的人，自动划分成了三六九等；——拼社保机制。从此，只有在杭州缴纳社保年限长的人，才有资格摇更好的房子。……自今天起，这一切旧秩序都崩塌了。杭州的谢幕表演。为何说，是从今天起，杭州摘掉了“炒房之都”的帽子？10月初，杭州取消限价政策；11月中旬，杭州取消限价后，首批宅地进行出让。以上两个节点，似乎都在诉说着“杭州的限价时代已经落幕”。但是，熟悉杭州的朋友都知道，杭州新房市场每一次的跌宕起伏，都与它脱不了关系。它就是开盘潮。这是杭州的老习俗了。每逢新政策出台，新市场的波动，杭州都会迎来一次集体开盘潮。其中，热门的开盘潮，则会被杭州市民亲切地称为“红盘潮”，属于当下的热点新闻。2020年5月，杭州出现了一波震惊全国的红盘潮。西溪公馆开盘，吸引6万人摇号报名；城北幸福里开盘，吸引2万人摇号。那个月的杭州，因为买房上了央视新闻。2021年8月，杭州来一场最后的狂欢。壹号院、观品、丹枫四季、亚运村、锦尚和品府……全是热到没边的超级红盘。那年8月，杭州新房新增供应超1.6万套，摇号人数超9万人。那年8月，杭州各大楼盘的冻资资金高达1800亿。那年8月，满城尽是买房人。翻开杭州新房摇号的历史，你会发现杭州市场走向的脉络，就是那一波又一波的开盘潮——市场火热些，开盘潮火得发红，给以人无限遐想；市场降温时，开盘潮绵软无力，食之无味。由此，我们完全可以说，开盘潮开启了杭州的“恐慌性抢房”的摇号时代。那么，这个时代理应由开盘潮来终结。的确，今天，杭州迎来了限价时代的最后一波开盘潮。此次开盘潮，杭州全区域将近小20个楼盘参与，共计约1600套可售房源。之所以说这是杭州限价时代的最后一波开盘潮，是因为这是杭州最后一次限价盘的集体开盘，从此之后，杭州再不会上演限价盘联袂登场，争相斗艳的场景。事实上，此次的开盘潮中，已有不限价的新项目入市。比如，绿城·湖栖云庐。之所以说这是杭州限价时代的最后一波开盘潮，是因为这波限价盘的集体开盘之后，杭州的限价项目基本要卖完了。此处，我专门统计了杭州有价值的限价项目。共计20个项目，大约4400套房源，再加上尚未公示的项目，姑且就算它个5000套吧！抛出此次集中开盘的1600套房源，那么大约还剩3400套。3400套限价新房，对杭州来说多吗？今年1-11月，杭州共成交6.25万套新房，平均每个月卖5681套。同时，近期杭州的成交速率还在走高。11月，一共卖了8000多套新房。所以，明年，你大概很难在杭州找到限价项目。而这次开盘潮，将作为杭州限价时代的谢幕表演。此后，杭州再也不存在手气爆棚的天选之子、高人一等的人才票、永远不能超越的社保巨子。
彻底告别限价时代的杭州，会进化出一个怎样的新房市场？先给大家一个答案，再听我细细分析。今后的杭州新房市场，将会是地狱级难度。首先，杭州宅地供应量接近腰斩。2024年的出让金仍远低于2016年的1427亿元，创近九年历史新低。2024年杭州市区涉宅地总可建面积约546万㎡，相比2023年下降43%。2024年，杭州的宅地供应量几乎与2008年持平。由此，杭州供应的结构彻底发生改变。一、供应重心向主城迁移。据统计，2024年杭州共成交宅地66宗，其中35宗宅地均在主城区。主城供应占比53%。过去的杭州是怎样的？是新城新区的供应爆发——大江东、勾庄、云城、市北……这些板块一来就是七八千套、上万套的新房供应。虽说量很大，但确实让刚需们狠狠地幸福了一把，至少有的选，有的摇。现在，刚需们完全没得选。二、供应产品的结构全面趋向改善。众所周知，杭州是一个改善型驱动的城市。今年的土拍供应，我看到了杭州要在改善市场上一路走黑的决心。主城区，供应占比大幅度提升。如果你非要说主城区坐拥最多的核心地段，本就该专属于改善集体。嗯……那么，郊区供应低密化是怎么回事？2024年全年，杭州共推出15宗容积率在1.5以下的低密地块。其中，13宗地块都在非主城区。随便举几个例子吧。比如，下沙的建发·云启钱湾，容积率1.01，产品为联排；比如，临平丰收湖的湖栖云庐，容积率1.2，产品为叠墅；比如，余杭闲林的华景川·璟城里，容积率1.2，产品为叠墅、合院……这么看，杭州从一级土地出让市场就基本放弃了刚需，直接把目标定位在地缘改善群体中。以上，我们很清晰地分析出了杭州市场的基本特点——其一，供应量腰斩；其二，供应结构剧变。主城供应占比提高，郊区低密供应增加。别忘了，还有一条：杭州限价盘库存即将清零。因此，我说杭州接下来的新房市场是地狱级难度。再把这句话翻译一下。明年的杭州：七百万以下改善，挑无可挑；二三百万刚需，无路可走。先看改善。当下主城区几个主流改善盘具体信息如下，明显有两个特点——
[*]起步面积170㎡；
[*]总价门槛700万（二楼）。
请记住这是限价时的项目。自杭州取消限价，主城土拍溢价率持续抬升。以城东新城板块的安琪儿市场为例，该板块最新一宗宅地，以溢价率35.3%成交，楼面价40479元/㎡，相较同板块先前地块涨了近5000元/㎡。目前，安琪儿限价项目，产品为高层，售价为46500元/㎡。而安琪儿最新项目，产品为高层和叠墅，高层单价有希望冲6万，叠墅就大胆想象吧。这就是主城改善的趋势。面粉涨价，面包涨价。甚至，人家不仅做面包，还要做蛋糕，把价格再往上提一提。再看刚需。临平丰收湖的叠墅湖栖云庐已取证，价格最低的一套总价接近600万。反观其周边21年的高层项目，起步总价仅200万。19日的土拍，萧山区又拍出了一宗地价惊人的宅地。此宅地容积率1.8，经过70轮竞价，以溢价率76.5%，楼面价3.7万/㎡的价格成交。这宗地，楼面价超过了许多主城宅地；预计售价将站上5万/㎡以上，同样超过许多主城项目。当然，它也不属于刚需。它属于有钱有本地情怀的萧山人……再看刚需，再无刚需。
谢幕之后的杭州，一步天堂一步地狱。接下来，我要对杭州后续的市场热度，做一个大胆的判断。第一种情况！杭州的市场将会以新房与二手房“左脚踩右脚”的方式逐渐升空。本月19日，土拍萧山成交了一宗溢价率76.5%的宅地，宅地硬性条件在杭州不算顶尖，但却不止本地房企在竞拍，外地房企也想横插一脚。若彻底放开了限价的杭州新房市场能如杭州的土拍市场一样，依旧保持热度，那么热情高涨、供不应求的新房市场就会把更多的购买力“赶到”二手房市场，给二手房添一把火。已知，杭州二手房的繁荣线为8000套。10月份，杭州二手房成交9000余套；11月份，杭州二手房成交量10000余套。新政一个多月之后，杭州不仅没有熄火，反而更进一步地站上了万套高位。这样的二手市场，再添一把火会怎样？那将是“以价换量”到“量价齐涨”局面扭转。如此，二手房市场置换链条的打通，又将会进一步推动新房的热度，最终杭州会形成新房-二手房的正向循环。当然，当然，这只是最为理想的状态。第二种情况！新房、二手房一齐兵败如山倒。取消限价后的杭州新房市场，门槛在不断地抬高。如果，我是说如果，如此规模的新房市场超出了购买力的承受极限呢？那么杭州新房市场将会沦落得像全国大多数市场一样的平凡。改善地段的产品，全面开启分销，展开艰难而漫长的去化过程。刚需地段的产品，掰着指头，熬下去。届时，新房市场反而要到二手房市场抢一波购买力。那时的杭州，将再无牌可打。这，就是杭州的一步天堂一步地狱。而这一切，全凭杭州自己把握。新房能够持续火热的关键是什么？供应量。假设，此次土拍带给杭州的启示是——原来我大杭州只要略微出手，就能卖出一块大热门地块。原来我大杭州的地这么好卖。那……我应该接着奏乐接着舞啊！若是如此，杭州新房就遭了。主城区，改善项目越来越多。郊区，也全是改善项目。哪怕杭州的购买力再强，那也指定要遭！假设，杭州能抵挡此次的土拍诱惑——再憋它个半年。以杭州的市场，眼下这些改善产品，管它主城还是郊区，基本不会太难卖。届时，等到新房库存越清越空，越卖越热。那么，情况将大不一样。如果说，此次最后一波开盘潮标志着杭州结束了限价时代，从此与“一二手房倒挂投资理论”挥手说再见。那么，接下来，希望杭州能控制住那只卖地的手，像个真男人一样忍它个半年，彻底摘掉那顶“炒房之都”的帽子。最近，大碗一直都在各个重点城市中考察。
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