广州楼市，又火了！
一线城市，开始撒开膀子抢购买力。这几天，北上深陆续跟进最新政策，全面取消普宅和非普宅的限制，配合增值税5改2，全面刺激改善购买力入市。广州为了刺激楼市，更是直接打开一线城市买房送户口的先河，外围7区只需1年社保+买房就可以拿到户口。大家发现没有，从9月楼市喊明止跌回稳开始，一线城市的楼市刺激就没有停止过，市场也在迅速回暖。一线城市真的能顺利止跌吗？如果止跌，那么现在岂不是真正的底部？普通人，是不是该入场了呢？我可以明确的告诉大家：一线城市，现在必须马上回暖。懂王上台，无论是直接将关税加到60%，还是不断地利益交换，将关税慢慢加到60%，我们的出口都将面临比较大的波动和不确定性。这两年房地产下行，本身投资和消费就被拖累，如果明年出口还要承压，经济的压力会更大。
外部压力大的情况下，内部就必须稳定起来。拉动经济的就是3架马车，出口、投资和内需，出口承压难以发力的时候，投资和内需就必须给力起来了。很多人可能会问，投资和内需跟房地产有什么关系？可以理解，毕竟很多人说投资只知道基建，说内需只知道消费。实际上，房地产才是过去中国最大的投资和内需。过去地方的基建资金，基本都来源于房地产，房地产不景气，首当其冲的就是地方的基建。至于消费，房地产的影响就更大了，大家应该也有体会，买吃的、喝的、穿的这些东西花不了多少钱，根本没有房子带动的消费多。买一套房几百万，背后还有几十万的装修费用，里面还有几千的家电消费，更不要说上下游的钢筋水泥建材家居。现在房地产不景气，上下游的消费自然会大幅锐减，这是房地产对消费拖累的第一层。
如果再深一步，房地产占据居民财富比重超过60%，房价下跌带来的居民财富锐减，也会深度拖累经济。房价涨的时候，大家的财富看起来是迅速膨胀的，这时候哪怕有房贷，大家花钱也大方。而房价下跌的时候，大家的资产慢慢成为负资产，自然是不敢出去消费，有点钱只想着降低负债去提前还款。所以目前经济的恶性循环，根源实际在房地产，想要稳定内部经济，就必须要促进房地产的回暖。但是现在的楼市正处于下跌的踩踏之中，越跌越不买，越不买就越跌，如何才能打破这种负循环？
目前最直接的就是让市场看到止跌回稳，股市需要标杆，楼市也需要标杆，这个能刺激起来的标杆就是1线城市。所以，从9月底开始，政策对一线的刺激是非常给力的，先是放开局部限购，10月成交火热，11月怕市场的热度会有所回落，又放开增值税5改2，再给一线添把火。政策的意思其实很清楚了，一线城市必须成为回暖的标杆，并且迅速就要看到成果。现在，虽然政策明面没说，但是有些底线给的是很清晰了，这点不仅是在楼市，股市也是的，昨天大盘跌到3300点以下，立马就有资金下场开始强拉。
所以说，不要怀疑政策的决心和能力，止跌回稳这4个字，很快就要成为现实。一线城市本身就有全国的购买力兜底，政策又把限制的门槛逐步打开，热度注定是要持续攀升的。尤其明年特上台，预计我们国内还有更多的财政刺激政策，以及特必定带来的降息，这都有利于我们内部释放通胀、释放流动性，大概率会加速1线城市的回暖。所以我认为：最早年底，最晚明年3月，一线城市的回稳、回涨会开始出现。10月，楼市的数据已经出现反转，右侧交易的时间点越来越清晰。一旦这波政策落地，成交持续回暖，库存被消化的差不多，价格的反弹就会开始出现，可选的房源也就不多了。
如果你认可一线城市的价值，现在真的可以来看看市场了。为什么会选择1线城市作为标杆？因为对于1线城市来说，止跌回稳并不困难。目前市场对1线城市的共识还是非常清晰的，长期来看依旧会涨，阶段性底部已经来到，所以9月松绑，10月成交立马大爆。尤其，现在1线城市的刺激跟进得飞快，回暖还在加速之中。广州，是这轮1线城市里面抢跑最快的城市。最近这几天，广州连续出了3个刺激供需的大招，可以说是撒开膀子抢购买力了。
1、11月18日，广州安居集团公告，将在全市范围内收购满足90平米以下的存量房作为保障商品房。换句话说，卖不出去的新房，国家给你收了用作保障性住房。2、11月11日，广州市规划和自然资源局发布《关于房票安置“房源超市”的通告》，当中提到广州市所核发的房票可购买的房源范围为广州市全域范围内可售的新建商品房。
这是定向创造新的购买力，把你城中村的房子拆了，把你旧房子拆了，给你房票去买全市的新房，也是定向的全力去库存。3、11月18日，广州市发改委官网公布了《广州市户籍迁入管理规定(修订稿)》征求意见稿。此次征求意见稿中明确，在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。并且这次还放松了大专落户，以及3年内个税缴纳累计20万既可落户，虽然目前只是意见稿，但是估计是八九不离十了。广州的房价不是很贵，很多郊区的房子可能还没有很多人的老家贵，买房就给户口，这也是定向去抢一波全国购买力。相比其他一线城市，这次广州放开得更迅速、更彻底。市场也非常买单，10月，广州直接卖出了2.3万套房子，成交量创近2年新高。再加上核心区2024年卖出的地块在大
幅减少，目前广州核心的几个区，库存即将告急。
很多人觉得政策改变不了市场，但是政策能通过刺激改变供需呀，只要供需变了，价格自然就会出现变化。广州是这轮一线城市里抢跑最快，市场恐怕也会最快看到变化，我建议大家也要加紧关注了。这几年广州虽然经常被吐槽掉队的1线城市，但是再掉队也改变不了一个事实：广州的综合势力还是远超于国内大多数城市。最近世界知名评级机构GaWC发布的《世界城市名册2024》，广州稳居香港、北京、上海之后，排名中国第四，而且和2020年上一版名册相比，广州的世界排名从第34位大幅前进至22位，级别也从Alpha-级提升到了Alpha级。可以看到，广州的实力不仅没退步，还有巨大的进步，为什么？
因为这份机构排名不仅仅参考GDP，还要综合考虑国际化程度、专业度和创新能力，换句话说评判的会更加综合。包括国内现在对广州还有很多质疑，说广州在新能源汽车上有些掉队。这确实是事实，但是对于广州这样的大城市来说，本身就有成熟的工业基础，想要拉回这部分的短板是很快的。但是广州的科创实力，却是很多城市望尘莫及的。前段时间，总部位于广州的全球自动驾驶领军企业文远知行成功赴美上市，成为全球通用自动驾驶公司第一股，也是全球Robotaxi（自动驾驶出租车）第一股。广州目前确实有些阵痛，但是这并不影响广州是座潜力最大的城市，毕竟全国有三级财政贡献度的大城市也就只有广州。广州还处于粤港澳大湾区，未来的国际化程度、发展潜力也将是其他城策马难追的。所以说，站在现在看广州，我认为是个非常好的入场机会，因为广州是现在成本最低，你能买得起、也买得了的最好的一线城市。全国300多个城市，为什么一线城市始终只有4个？肯定是因为这4座城市享受着全国最好的资源。
现在这4个城市打开限购，对全国二三四线的人来说，都是你资产升级的机会。目前我了解到的，广州首付10万起就能买到非常不错的潜力板块。广州的首套房贷利率也是低于3%的，你算下首付和月供成本，可能和大多数人的老家是差不多的。
退一万步来讲，对于在一线城市打拼的年轻人来说，能在广州买1套房给父母养老，父母能享受的养老资源也要比老家好太多太多。包括广州的医疗水平，毫无疑问是华南地区最好的，整个南方的气候资源，对于老年人来说也是非常舒适的。首付10万-30万，就能在潜力板块占到还不错的房产，无论是给父母养老，还是给孩子在粤港澳大湾区占位，都是非常合适。
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